Покупка жилья в доме-новостройке не избавляет нас от проблем. Их ничуть не меньше, чем при сделках на вторичном рынке. Одна из особенностей состоит в том, что, приобретая жилье в новостройке, вы покупаете квартиру, которой еще нет. В узком кругу специалисты называют подобные документы "договором о покупке воздуха". Как избежать недоразумений при покупке новостроек и не швырнуть деньги на ветер? По вопросам приобретения квартиры в доме-новостройке рассказывает юрист управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Николай Вопиловский.



Большинство столичных новостроек продается еще на этапе строительства. С одной стороны, это, безусловно, выгодно, поскольку стоимость жилья на "нулевом цикле" значительно меньше, чем после сдачи дома госкомиссии. С другой стороны, подобная практика до сих пор остается довольно рискованной. Во избежание возможных осложнений следует особо тщательно отнестись к оформлению документов.

Приобретение квартиры в строящемся доме, с юридической точки зрения, значительно отличается от сделок на вторичном рынке. При оформлении документов в договорных отношениях могут участвовать несколько организаций – риэлтерская компания, застройщик, инвестор, Департамент муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы.

В первую очередь, надо определиться с договором. Существуют три вида договора: инвестиционный контракт, договор уступки права требования и предварительный договор купли-продажи. По своей сути, первые два документа – это подтверждение вашей готовности участвовать и брать на себя инвестиционные риски, то есть риски, связанные с возведением недвижимости, которая впоследствии станет вашей собственностью. Третий вид договоров менее распространен, поскольку предусматривает покупку жилья в уже сданной госкомиссии новостройке.

Заключив любой из вышеозначенных договоров, вы приобретаете конкретные права – на получение квартиры и оформление ее в собственность. Первое право вы приобретаете сразу после полной оплаты стоимости квартиры, указанной в договоре, а второе – после завершения всего инвестиционного цикла, то есть после сдачи дома госкомиссии и подписания соответствующего протокола о распределении квартир.

Не менее важно выяснить "личность" компании-продавца. Не лишним будет удостовериться, что эта компания действительно имеет право продавать вам данную квартиру. То есть фактически надо провести экспертизу правоустанавливающих документов.

Особое внимание следует уделить описанию предмета договора – вашей будущей квартиры. В этой части документа должны быть максимально подробно обозначены общая и жилая площадь, количество комнат, расположение на этаже. Это необходимо для того, чтобы иметь возможность четко идентифицировать приобретенный объект. На практике случаи, когда люди по ошибке въезжают в чужую квартиру и делают ремонт соседу, не так уж и редки. Подобные ситуации осложняются еще и тем, что предъявлять претензии в данном случае некому, а вам могут вменить незаконное вселение.

Таким образом, адрес квартиры в правоустанавливающем договоре, на основании которого она продается, и в вашем договоре с продавцом должен полностью совпадать. Несоответствие в номере секции или этажа может свидетельствовать о том, что в действительности вы приобретаете совсем не ту квартиру, которую хотели. Или, что еще хуже, покупаете одну и ту же квартиру одновременно с еще несколькими горе-инвесторами. На практике договор, как правило, оформляется с приложением – поэтажным планом с выделенной на нем приобретаемой квартирой. В договоре вышеозначенная проблема решается следующим образом: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на вышеуказанную квартиру, то есть подтверждает, что она не продана, не заложена и под арестом или запретом не состоит. Размер ответственности должен составлять 10--30% от стоимости квартиры.

В случае нарушения данного пункта продавец возвращает внесенную вами полную стоимость квартиры с уплатой штрафных санкций в установленном порядке.

Еще один важный пункт договора – подтверждение реальных сроков строительства и получения квартиры в собственность. Штрафные санкции в этом случае составляют 5--10% от стоимости квартиры .

Третья гарантия связана с оформлением. Здесь стоит потребовать от продавца полный пакет документов, необходимых для оформления квартиры в вашу собственность. Если этого нет, альтернативный вариант – подписать с профессионалом (например, риэлтерской компанией) параллельный договор – поручение на оформление квартиры в вашу собственность.

Чем определяется стоимость квартиры? В первую очередь, ее площадью. В договоре должно быть указано, что цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит. Отсутствие подобного пункта, скорее всего, свидетельствует о непорядочности компании-продавца. Поэтому, если в договоре указана ориентировочная цена (к счастью, такие случаи уже большая редкость), приготовьтесь к всевозможным доплатам.

В процессе строительства планировки домов, строящихся по индивидуальным проектам, могут претерпеть существенные изменения (в типовом строительстве подобные случаи исключены). В результате новая квартира может неприятно удивить вас. Вот почему так важно точно зафиксировать в договоре площадь вашей будущей квартиры. При этом в документе должно фигурировать положение о соответствующих взаиморасчетах, позволяющих оплачивать стоимость квартиры только за фактически получаемые по окончании строительства квадратные метры. Данные необходимо подтвердить заключением бюро технической инвентаризации.

Метры метрами, но не стоит забывать и о качестве. В договоре вы можете зафиксировать тот факт, что свидетельством качества квартиры служит акт приемки дома госкомиссией. Или осмотреть приобретаемое жилье лично, а затем подписать с продавцом соответствующий акт.

В общем, выбор за вами. Можете сделать все по-своему, но потом придется пожалеть об этом. Или, воспользовавшись помощью квалифицированного юриста, без проблем приобрести квартиру в доме-новостройке.

Пишет раздел газеты "газета.ру"-про новости газет ,недвижимость,архитекторов,риэлтеров,архитекторов,дизайнеров,врачей,докторов,проектирование,строительных материалах,сухих смесях,пиломатериалах,проектирования дизайн проектов,брусе,доске,евро вагонке,металлопрокате,металле,арматуре,инвестициях,земельных участках,земле,строительных фирмах,организациях,выставках,шоу,концертах,презентациях,клубах,досуге на даче,строительство новых домов,банков,аптек,поликлиник,салонов красоты,торговых центрах,супермаркетах,интернет-магазинах,коттеджей,дач,бань,саун, и др. свежие и последние новости строительного портала города о многополезном и хорошем - gazeta.ru